不動産投資

不動産の取得時にかかる費用

投稿日:2015年11月30日 更新日:

前節では不動産賃貸業における登場人物・相関図を紹介しました。

 

また、不動産購入には、物件以外にも様々なお金が必要だと理解頂けたと思います。

 

投資対象の物件の絞り込みや投資判断をする際には後ほど説明する「利回り」計算をする必要があります。

 

その計算精度を上げるためには、不動産の取得や維持・管理に必要な諸費用を知っておく必要があります。

 

本節では不動産取得に要する諸費用と、利回り計算時の見積もり方法を紹介します。

 

不動産の取得は大きく分けて以下の3ステップで行われます。

「売買契約の締結」「金銭消費貸借契約の締結」「決済・物件引き渡し」

各ステップでかかる諸経費は以下の通りです。

 

1. 売買契約の締結時
1-1.仲介手数料
前節でも示しましたが、不動産会社(仲介業者)に支払います。

宅建業法で厳密な仲介手数料の算出方法が決められていますが、投資判断時の見積もりは以下の簡易的な計算方法で十分です。

仲介手数料 =( 売買価格×3% )+ 6万円 + 消費税8%

 

1-2.印紙税
売買契約書に貼る印紙代です。物件価格により異なりますが見積もり時は以下の使い分けで十分です。

物件価格500万円以下 : 2千円
物件価格500万円以上 : 1万円
物件価格1,000万円以上: 2万円

 

 

2. 金銭消費貸借(ローン)契約の締結時
2-1.印紙税
金銭消費貸借契約書に貼る印紙代です。契約書に記載される金額により異なりますが、考え方は上記1-2と同じです。

 

 

3.決済・物件引き渡し時
3-1.各種手数料・報酬
(1)ローン事務手数料
金銭消費貸借契約の締結にかかる手数料で金融機関に支払います。
金融機関により様々ですが、相場は大体3~5万円。よって、厳しめの5万円で見積もります。

(2)司法書士報酬
不動産の登記手続きをして下さる司法書士の先生に支払う報酬料です。
相場は大体7~10万円です。よって、厳しめの10万円で見積もります

 

3-2.税金
(1)登録免許税
不動産を登記する際にかかる国税です。土地および建物の税額は以下の計算式で求められます。

税額 = 固定資産課税評価額 × 税率

厳密には平成29年3月31日までは土地、建物で税率が異なりますが、平成29年4月1日以降どちらも2%になるので見積もりでは2%を使用します。

また、固定資産課税評価額はおよそ不動産価格の0.7掛け位なので、見積もりでは不動産価格×0.7を固定資産課税評価額とします。

さらに、不動産に抵当権を設定する場合は、借入額×0.4%が税額に加わります。
よって、登録免許税の合計額は以下の計算式により見積もることができます。

登録免許税 = 不動産価格 × 0.7 × 税率2% + 借入金 × 0.4%

(2)固定資産税・都市計画税
不動産の引き渡し日を起点に日割り計算し、売主が支払済みの税金を精算します。
固定資産税は固定資産課税評価額の1.4%、都市計画税は0.3%です。

固定資産課税評価額の簡易計算方法は上記(1)で示した通りです。よって、固定資産税・都市計画税総額は以下の式で見積もります。

固定資産税・都市計画税 = 不動産価格 × 0.7 × (1.4%+0.3%)

(3)不動産取得税
不動産の取得に対して課される税金で道府県税です。不動産を取得した時に一度だけ納める税金です。

不動産取得税は以下の式で求められます。

不動産取得税
=(土地の固定資産課税評価額×0.5+建物の固定資産課税評価額)×0.03

見積もり時には不動産価格の半分が土地代、残り半分が建物代と仮定し、上記(1)で示した固定資産課税評価額の簡易計算方法を使い、上記計算式を以下のように変換し、不動産取得税を見積もることができます。

不動産取得税
=(不動産価格 × 0.7 × 0.5 × 0.5 + 不動産価格 × 0.7 × 0.5)× 0.03
= 不動産価格 × 0.7 × 0.5 × (0.5 + 1.0) × 0.03
= 不動産価格 × 0.01575

不動産取得税は不動産取得後数か月たってから通知が来ます。そのためか不動産会社が提示してくれる諸費用の見積書上も記載がないことが多く、忘れがちになりやすいです。利回り計算時にはしっかし不動産取得税も諸費用に含め計算して下さいね。

 

3-3.保険料
(1)火災保険料
保険会社、保険期間、不動産の立地などで異なりますが、だいたい相場は不動産価格の0.5~1.5%程度です。よって、厳しめの不動産価格 × 1.5% で見積もります。

(2)団体信用生命保険料
金銭消費貸借契約者、つまりローンを返済する人に不測の事態が起こった場合に、ローン支払いに宛てられる生命保険です。だいだいローン金利に含まれていることが多いです。よって、特に諸費用の見積もりでは意識しなくてよいです。

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