不動産投資

収益性の計算方法:4つの利回り計算法

投稿日:2015年12月6日 更新日:

不動産投資で収益性を「利回り」という言葉で表します。

この利回りには大きく分けて「表面利回り」「想定利回り」、「実利回り」「投下利回り」があります。

これらの違いを、私が過去購入した物件を事例に見ていきましょう。

 

販売図サンプル

 

上記のマイソク内に書いてある「16.82%」これが「表面利回り」です。

これは年間の賃料を物件価格で割るという単純な計算で求められます

マイソクには大体この「表面利回り」が示してあります。

 

もう一つよくマイソクに書いてあるのが「想定利回り」です。

これは今は空室だけど、もし埋まったらこれくらい取れるだろうと想定した家賃をもとに計算された年間想定賃料を物件価格で割ったものです。

しかし、マイソク上の利回りを良く見せるため、実際の相場よりも高い賃料で計算されていることが多いので注意が必要です。

 

次は「実利回り」です。

不動産を購入する際は、物件自体の購入費用の他に、仲介手数料や不動産登記税、火災保険料など様々な諸経費が必要となります。

また、購入後も修繕積立金や管理手数料などの経費が必要となります。

これらを考慮して計算された利回りが「実利回り」です。

上記物件を購入した際の実例を示すと

 

■年間収入
家賃収入  +69.0万円
管理費   - 6.0万円
修繕積立金 -12.0万円
管理委託費 - 2.8万円
固定資産税 - 5.4万円
—————————-
計      +42.8万円

 

■投下資金
物件価格    410.0万円
仲介手数料    19.2万円
印紙代      0.2万円
不動産登記税    4.1万円
不動産登記手数料 7.0万円
不動産取得税   4.2万円
火災保険料    4.1万円
——————————-
計        448.8万円

 

よって実利回りは 42.8/448.8×100 = 9.5%となります。

物件の購入を検討する際は、自分でしっかり実利回りを計算し、確実な収益がいくらになるかを把握することが重要です。

そして利回りの逆数が投資回収期間を表します

例えば、実利回り9.5%の場合の逆数は100/9.5=10.5。

つまり10.5年で投資した448.8万円が回収出来るということです。

また、もし10年経過後も所有している物件価格が変わらなかったと仮定した場合、物件価格410万円+回収資金448.8万円、つまり10.5年で資産が約2倍になるともいえます。

 

最後は「投下利回り」です。

上記物件は現金購入したのですが、例えば頭金100万円、残り349万円を銀行から金利2.5%、返済期間20年で借入し物件を購入したと仮定しましょう。

この場合、月々の返済額は18,493円になります。

すると年間収入は42.8万円-18,493円×12ヵ月で約20.6万円になります。

これを実際自分の財布から出した100万円で割った20.6%が「投下利回り」です。

上述通り、利回りの逆数が投資回収期間を表しますので、この場合約4.8年で100万円が回収できるということですね。

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