不動産投資

不動産投資戦略を考えてみた

投稿日:2016年5月25日 更新日:

不動産投資本を読むと様々な投資戦略を目にします。

 

「安定収入が見込めリスクの小さい、都心のワンルーム区分マンションから始めましょう」

 

「キャッシュフロー重視で、最初から利回りの高い地方の築古アパートから購入しよう」

 

「長期・低金利の借り入れでレバレッジがかけやすい新築アパートを購入しよう」

 

どれもそれぞれの考えがあり、どれも正しい投資戦略と思います。

 

しかし、人には性格ってものがあるので、自分の性格にあった投資戦略を選択することが成功への第一歩と思います。

 

例えば、私のようなナマケモノには、リフォームや客付に努力を要しそうな地方の築古アパート1棟は向いてなさそうですよね。

 

また、私のような多額な借入にビクビクするようなチキン野郎には、新築アパート1棟投資も向いてなさそうですよね。

 

このように、まずは様々な投資戦略を知り、そして自身の性格と照らし合わせることで、自分が続けていけそうな投資戦略を選択することが重要だと考えます。

 

私は世の中になる様々な投資戦略は『不動産投資に対する取り組み姿勢』と『リスク許容度』の2つの軸で以下に示す9つのスタイルに分類して考えています。

 

まず、不動産投資に対する取り組み姿勢については大きく以下3つのタイプに分類されると考えています。

 

1. インベスタータイプ
2. エグゼクティブタイプ
3. ワーカータイプ

 

それでは、それぞれの特徴を見ていきましょう。

 

1. インベスター(投資家)タイプ
『不動産投資』を文字通りの『投資』と捉え、お金は出資するけど、その他は他人に働いてもらい、極力自分では何もしたくない人がこのタイプです。

 

他人に働いてもらい対価を支払うことになるので、おのずと利回りは悪くなります。

 

私が住む地域では、地域の草取りを欠席すると「出不足金」という罰金を徴収されます。

 

出不足金を払ってでも自分では何もしたくないナマケモノでダメ人間の私は正にこのタイプです。

 

 

2. エグゼクティブ(経営者)タイプ
『不動産投資』を投資というより『賃貸業』という事業と捉え、キャッシュフローや利回りを重視し、経営効率を高めるためには、客付けやリフォームの効率化、銀行との融資の交渉事などを苦とせず努力を惜しまない人がこのタイプです。

 

 

3. ワーカー(労働者)タイプ
DIYが好きで可能な限り自分でリフォームを行い、『不動産投資』を半分『趣味』として楽しんでしまう人がこのタイプです。

 

次にリスク許容度ですが、これは投資に伴い発生するリスクをどのくらい許容できるかを表すものです。

 

まず、不動産投資における最大リスクとは何か?

 

それは『1-(7)不動産投資のリスク』で示したリスクによってローン返済不能となりゲームオーバーになることです。

 

つまり、どの程度の金額の物件を、どの位の借入額・返済比率で心に負担なく購入できるかが不動産投資におけるリスク許容度になります。

 

例えば、リスク許容度の低い方は数百万円程度の区分マンションを現金購入。リスク許容度の高い方は数千万円規模の1棟ものをフルローン購入といった感じになります。

 

リスク許容度は、その人の収入や保有資産、投資知識や経験などの要因と、その人の性格により個人差があります。

 

これらを私の性格に照らし合わせて、不動産投資に参入する際の投資戦略を

 

「500万円以下の区分マンションを現金で購入する。」

 

と決めました。

-不動産投資

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