「いい物件」の選び方

不動産投資の基本は

「不動産を買って、それを他人に貸して、その家賃収入で儲ける」

ただそれだけです。

 

但し、「買う」、「貸す」、「儲ける」でちょっとずつノウハウやテクニックが必要となりますが、著者は「買う」つまり物件選びでほとんど勝負が決まってしまうと考えています。

 

しかし、いい物件を選ぶこと自体は簡単です。

みなさん、誰しも何かしらの「住まい」に住んでいます。

 

その中で、「あの部屋素敵だな」「あの場所に住みたいな」といった感覚をお持ちかと思います。基本その感覚で物件を選べはOKです。

 

あとは、「いい物件」から「儲かりそうな物件」を選び抜けばいいだけです。
これも、儲かりそうな株を見つけ出すよりずっと簡単です。

 

儲かりそうな物件の選び方
まずは、著者が考える「いい物件」の選び方について記したいと思います。

 

これも非常に簡単で、借り手が賃貸物件を選ぶ視点で物件を選べば良いと考えています。

 

人が何かを商品を選ぶ際はQCD(Quality, Cost, Delivery)の視点で選んでいると考えています。

この場合のQCDはQ=部屋の品質(主に広さ)C=家賃D=立地(最寄駅までの所要時間)です。

 

この中の何でどれに一番重きをおくかは人それぞれと思いますが、結局QDとCのバランスで選んでいるのではないかと思います。

 

よって、周辺の同じような物件と比べ、「QD」と「C」のバランスがとれた物件が「いい物件」であると考えます。

 

次に「儲かりそうな物件」とは上記のQDとCのバランスがとれた「いい物件」で且つ「収益性」がよく、その収益を持続的に発揮する「安定性」に優れた物件であると考えます。

 

「収益性」は簡単ですね。頂ける家賃に対し物件価格が割安な物件が収益性の高い物件ですね。

収益性の検証方法については次節に示します。

「安定性」も簡単ですね。一言でいえば誰もが住みたい人気エリアにある、引く手あまたの状態の物件ですね。

 

で、難しいのは「収益性」と「安定性」のバランスです。

 

「収益性」が高い物件は物件価格が安い物件ですね。

 

これらは大体郊外にあり、一度空室になると客付が難しい場合があり「安定性」が劣ります。

 

「安定性」が高い物件は、前述通り人気エリアになるため物件価格も高く「収益性」が劣ります。

 

この「収益性」と「安定性」のバランスが良い物件が「儲かりそうな物件」となりますが、バランスが良いと感じるポイントは各投資家の投資戦略(キャッシュフロー重視 or ストック重視)により異なると考えています。

 

これらの「QD」と「C」または「収益性」と「安定性」に対するバランス感覚は、実際に何千件も物件を見て、投資を重ねていく中で自分の投資スタイルと共に磨かれてくると考えています。

投稿日:2016年10月2日 更新日:

執筆者: